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和訊銀行消息 今年以來，國內主要城市房地產市場呈現量價齊升的火熱態勢，全國整體房價漲幅進一步擴大，上漲態勢逐步從一線城市傳導至南京、蘇州、合肥、廈門等二線城市。作為熱點二線城市的代表，上半年南京房價累計上漲21%，蘇州累計上漲22%，而合肥更是成為上半年房價漲幅最大的城市。
近日，江蘇南京、蘇州同時發布房地產市場調控新政，主要措施包括加大土地供應、優化土地公開出讓競價方式、調整居民購房相關信貸及公積金政策等。蘇州還對非本市戶籍人士購買第二套房作出了限制。新規均從8月12日起生效。此前，合肥已經出台了房地產市場調控措施。隨?南京、蘇州加入樓市調控，這意味?二線城市樓市政策開始收緊。
具體來看，南京市政府發布的《關於調整南京市土地公開出讓競價方式、商品房貸款首付比例的意見的通知》稱，將調整土地公開出讓的競價方式，經營性用地公開出讓實行網上交易哪家信貸利率低，競價所產生的保障房建設資金不計入房價准許成本；當網上競價達到最高限價80%時，申領預售許可證的條件需符合「主體結構封頂」至「現房銷售」等不同程度的施工進度。同時，南京市對房貸首付比例也作出調整。
蘇州市政府發布的《關於進一步加強蘇州市區房地產市場管理的實施意見》，包括加大土地供應、完善商品房預售管理、完善差別化住房信貸政策及調整非戶籍居民購房政策等主要內容。
民生銀行(600016,股吧)宏觀研究院研究員吳琦認為，本次新政的推出，更是具有明顯的象征意義，表明哪家信貸利率低繼上海、深圳等一線城市之後，二線城市房地產市場去資產泡沫的序幕也已正式開啟。
總體來看，本次南京、蘇州、合肥三地房地產調控力度並不算大，預計後續仍存在一定的政策加碼空間，可能會有更多城市加入收緊調控之列。
從結構性資產荒產生的原因入手，未來的演化情形可能存在以下幾種：
第一，收縮負債端。通過政策強行收縮負債可以緩解資產荒問題，但同時可能會帶來資產的大幅拋售和金融市場的動盪。基於2013年債券市場和2015哪家信貸利率低年股票的經驗教訓，以及當前較為疲弱的實體經濟，發生這種情形的概率最低。
第二，投資者在低風險資產上進一步加槓杆，並將「資產荒」演繹到極致。這種方式通過加槓杆放大利差，是需求擴張的一種。加槓杆實際上早就在發生，比如居民加槓杆購房、理財加槓杆買債、新股投資者加槓杆打新。但槓杆的絕對水平並沒有到極限，如果實體經濟無法擴張，在虛擬經濟進一步加槓杆會積累更大的風險。但由於目前金融市場槓杆水平受到嚴格監管，通過這種方式演變的概率較低。
第三，增加海外資產的配置，比如港股。從絕對水平上看，H股相對A股的折價幅度還比較大；從分紅水平看，A股股息率3%以上的個股大約100只，占全部A股數量不到4%，港股通標的股息率3%以上的個股大約120只，占港股哪家信貸利率低通數量將近40%。隨?深港通推出，海外權益資產的配置將有更多選擇。我們預計國內投資者繼續增配港股概率較大，但由於對於普通投資者而言，仍然存在50萬的賬戶門檻，參與度不會特別高，因此對解決結構性資產荒的作用不會很明顯。
第四，風險偏好邊際提升，增加A股等相對較高風險資產的配置。A股市場的優質權益資產仍沒有被充分挖掘，在收益率曲線越來越平坦的情況下，從貼現法估值角度分析，盈利平穩、終值現金流占比高的企業（類似久期更長的債券資產）更加受益。盡管近期個別股票已經漲幅較大，但是從分紅收益率、現金流穩定性、絕對估值等角度觀察仍然具有吸引力。當然，指望低哪家信貸利率低風險偏好資金再次推動類似2015年上半年的行情並不現實，一方面A股股息率達到一定標准以上的公司數量很少，另一方面藍籌股上漲之後股息率進一步下降，除了保險資金以外，其余低風險偏好的資金很難忍受股價的回撤和波動。
第五，增加金融資產的供給，使得低風險資產的供需重新達到均衡。供給的增加有市場自發的因素，也有政策導向的因素。前者比如隨?債券、分級A、高股息藍籌股等價格的上漲，拋壓自然增加；後者比如通過提高財政赤字率擴大國債的存量，通過增加新股供應降低打新回報率，從而對打新的需求達到穩態。我們看到5/6月份上市新股的平均漲幅在500%以上，公募社保不加槓杆參與網下打新的預計年化收益率在2-6%之間（假設資產規模1-20億，規模越小年化收益率越高）。而7月份新股發行審核明顯提速，預計企業部門降槓杆壓力下，股權融資比例的提升是大概率事件。
第六， 投資者逐步降低預期回報率，理財成本加速下行，並最終和實物資產、金融資產提供的回報率達到平衡。2014年以來理財產品收益率明顯下行，全市場1年期理財預期收益率從6%降至4%，但相比於利率債、信用債收益率的降幅，理財成本降幅還是比較小。正所謂由儉入奢易，由奢入儉難，在居民存款理財化、理財規模擴張動力仍在的情況下，預期收益率的下降可能是一個緩慢的過程。但中期來看，這種趨勢難以逆轉，也許過不了多久投資者就會接受2-3%的預期回報率。
第七，通過改革釋放經濟活力，提升實體經濟回報率，增加更多的資產供給，引導資金脫虛入實，修復各部門資產負債表。這是中長期最為理想的情形，可以從根本上改善資產的供需錯配，解決結構性資產荒問題。
總之，當前的「資產荒」源自資產和負債在結構上的量價不匹配，且主要集中在低風險、穩定收益的金融資產領域，短期來看相應金融資產供給的增加可以緩解需求過旺的局面，中期來看投資者將逐步接受較低的預期回報率，長期來看仍需要期待改革釋放實體經濟活力，引導資金脫虛向實。
從結構性資產荒產生的原因入手，未來的演化情形可能存在以下幾種：
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第二，投資者在低風險資產上進一步加槓杆，並將「資產荒」演繹到極致。這種方式通過加槓杆放大利差，是需求擴張的一種。加槓杆實際上早就在發生，比如居民加槓杆購房、理財加槓杆買債、新股投資者加槓杆打新。但槓杆的絕對水平並沒有到極限，如果實體經濟無法擴張，在虛擬經濟進一步加槓杆會積累更大的風險。但由於目前金融市場槓杆水平受到嚴格監管，通過這種方式演變的概率較低。
第三，增加海外資產的配置，比如港股。從絕對水平上看，H股相對A股的折價幅度還比較大；從分紅水平看，A股股息率3%以上的個股大約100只，占全部A股數量不到4%，港股通標的股息率3%以上的個股大約120只，占港股通數量將近40%。隨?深港通推出，海外權益資產的配置將有更多選擇。我們預計國內投資者繼續增配港股概率較大，但由於對於普通投資者而言，仍然存在50萬的賬戶門檻，參與度不會特別高，因此對解決結構性資產荒的作用不會很明顯。
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